멀어지는 아메리칸 드림: 미국 주택 시장의 4가지 장벽과 대안적 투자 전략 완전 분석

미국 주택 시장의 현실: 왜 지금 미국에서 집을 사기가 그토록 어려운가

 

 

꿈의 집, 멀어지는 아메리칸 드림

 

미국에서 자가주택 소유는 단순한 거주 공간의 확보를 넘어 아메리칸 드림의 핵심 요소로 자리잡았습니다. 오랫동안 미국인들에게 집을 소유한다는 것은 경제적 안정과 부의 축적을 위한 가장 확실한 통로로 여겨져 왔죠. 특히 중산층의 경우, 보유 자산의 대부분이 주택 자산으로 구성되어 있을 정도로 주택 소유는 미국 사회에서 경제적 안정의 상징이자 실질적인 부의 기반이 되어왔습니다.

 

그러나 최근 들어 이러한 '자가주택 소유의 꿈'이 점점 더 많은 미국인들에게 닿기 어려운 목표가 되고 있습니다. 특히 젊은 세대와 중산층에게 주택 구매는 갈수록 높아지는 장벽이 되고 있습니다. 이는 단순히 주택 가격의 상승만이 아닌, 여러 복합적인 요인들이 작용한 결과입니다.

 

지난 50년 동안 주택 가격은 꾸준히 상승해왔습니다. 물가 상승률을 감안하더라도 부동산 가치는 전반적으로 우상향 곡선을 그려왔죠. 이러한 상승세는 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 투자 자산으로 바라보게 만들었습니다. 집을 소유하면 시간이 지남에 따라 그 가치가 상승하고, 이를 담보로 사업자금이나 자녀 교육비 등을 마련할 수도 있으며, 언젠가는 구매 가격보다 더 높은 가격에 판매할 수 있다는 기대가 생기게 된 것입니다.

 

하지만 현실은 이러한 기대를 충족시키기 어렵게 변하고 있습니다. 이제 미국에서 집을 구매하는 것이 왜 그토록 어려워졌는지, 그 이유를 자세히 살펴보겠습니다.

 

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소득과 주택 가격의 불균형: 점점 벌어지는 간극

 

가장 눈에 띄는 문제는 주택 가격과 소득 간의 불균형입니다. 지난 50년간 중위 주택 가격이 크게 상승한 반면, 중위 소득은 이에 비해 훨씬 느린 속도로 증가했습니다.

 

1972년을 살펴보면, 당시 미국의 중위 가구 소득은 약 10,000달러였고, 중위 주택 가격은 약 29,000달러였습니다. 이는 소득 대비 주택 가격 비율이 약 3배 수준이었음을 의미합니다. 당시에는 고등학교를 졸업한 젊은이가 주 40시간 풀타임 직장을 구하면, 그 급여만으로도 집을 살 만큼 충분한 소득을 얻을 수 있었습니다.

 

그러나 2022년의 상황은 완전히 달라졌습니다. 중위 가구 소득 대비 중위 주택 가격 비율이 6배 이상으로 늘어났습니다. 이는 같은 소득 수준에서 집을 구매하기가 두 배 이상 어려워졌다는 것을 의미합니다. 평범한 직장인이 자신의 소득만으로 집을 구매하는 것이 거의 불가능해진 현실이 되었습니다.

 

이러한 간극은 더 이상 주택 구매가 경제적 안정으로 가는 자연스러운 경로가 아닐 수 있음을 시사합니다. 특히 더 나은 교육과 취업 기회를 찾아 대도시로 이주하는 젊은 세대들에게 이 문제는 더욱 심각하게 다가옵니다.

 

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주택 공급의 부족: 제한적인 선택지와 상승하는 가격

 

미국 주택 시장의 또 다른 큰 문제는 주택 공급 부족입니다. 현재 미국의 주택 공실률(homeowner vacancy rate)은 데이터 수집 이래 가장 낮은 수준을 기록하고 있습니다. 이는 실제로 판매 중인 주택의 비율이 역사적으로 가장 낮다는 것을 의미합니다.

 

이러한 공급 부족의 주요 원인 중 하나는 전국에 걸쳐 시행되고 있는 제한적인 조닝법입니다. 이 법규들은 주택이 건설될 수 있는 위치, 건물에 포함될 수 있는 주거 단위의 수, 주택 밀도 등을 규제합니다. 이로 인해 필요한 만큼의 주택이 건설되지 못하고, 결과적으로 구매할 수 있는 주택의 수가 제한됩니다.

 

더욱 우려스러운 것은 시장에서 저가 주택의 비중이 감소하고 있다는 점입니다. 최근 몇 년간 20만 달러 미만의 저가 주택은 전체 시장에서 차지하는 비율이 계속 감소하고 있는 반면, 50만 달러 이상 또는 100만 달러 이상의 고가 주택 비중은 증가하고 있습니다. 이는 주택 시장에서 저소득층과 중산층의 선택지가 점점 줄어들고 있음을 시사합니다.

 

공급 부족은 필연적으로 가격 상승을 초래합니다. 특히 인기 있는 대도시 지역에서 이러한 현상은 더욱 두드러지게 나타나고 있습니다. 이로 인해 많은 사람들이 교외 지역이나 덜 발달된 지역으로 이주하거나, 아예 주택 구매를 미루는 상황이 발생하고 있습니다.

 

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모기지 이자율의 상승: 두 배로 늘어난 대출 부담

 

주택 구매 장벽을 더욱 높이는 또 다른 중요한 요소는 최근의 모기지 이자율 상승입니다. 지난 50년간 모기지 이자율은 대체로 하락하는 추세를 보여왔습니다. 이는 같은 주택 가격이라도 월 납부액이 감소한다는 것을 의미하므로, 일정 부분 주택 가격 상승의 영향을 상쇄했습니다.

그러나 최근 상황이 크게 변화했습니다. 2020년 팬데믹 발생 이후 많은 사람들이 갑자기 이주를 원하면서 주택 가격이 급등하기 시작했습니다. 이어 2022년, 미국 정부가 인플레이션을 억제하기 위해 기준금리를 인상하면서 모기지 이자율도 급등했습니다.

 

특히 주목할 만한 점은, 이제 주택 가격과 모기지 이자율이 동시에 높은 수준을 유지하고 있다는 것입니다. 과거에는 이 두 요소가 대체로 반대 방향으로 움직이는 경향이 있었지만, 최근에는 둘 다 상승하여 주택 구매자들에게 이중 부담을 안겨주고 있습니다.

 

더욱이, 많은 현재 주택 소유자들이 3~5% 수준의 낮은 모기지 이자율을 보유하고 있기 때문에, 집을 판매하고 새로운 집을 구매하게 되면 훨씬 높은 이자율을 감수해야 합니다. 이로 인해 많은 사람들이 집을 판매하지 않기로 결정하고 있으며, 이는 주택 공급 부족 문제를 더욱 악화시키고 주택 가격을 높게 유지하는 요인이 되고 있습니다.

 

부동산 사이트 질로우(Zillow)에 따르면, 이러한 여러 요소들을 종합적으로 고려했을 때 현재 신규 주택 소유자의 월 납부 부담은 역대 최고 수준에 근접하고 있습니다. 이는 특히 처음 주택을 구매하려는 젊은 세대에게 큰 장벽으로 작용하고 있습니다.

 

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인종 간 격차와 대안적 투자 방법: 미래를 위한 새로운 관점

 

미국의 주택 시장에서 간과할 수 없는 또 다른 문제는 인종 간 격차입니다. 소득에 관계없이 유색인종들은 모기지 대출 신청 시 거부될 가능성이 더 높은 것으로 나타났습니다. 이는 주택 소유를 통한 부의 축적 기회에서 인종적 불평등이 지속되고 있음을 보여줍니다.

 

이처럼 미국에서 집을 사는 것이 점점 어려워지는 상황에서, 많은 사람들이 의문을 품게 됩니다. "집을 소유하지 않고도 재정적 안정을 찾을 수 있을까?" 이 질문에 대한 대답은 "예"입니다.

 

비록 미국에서 주택 소유는 전통적으로 부를 축적하는 주요 방법이었지만, 주택 가격이 항상 상승하는 것은 아닙니다. 2008년 주택 위기는 주택 가치가 급격히 하락할 수도 있다는 것을 보여주었습니다. 물론 이후 가격은 다시 크게 상승했지만, 이는 주택 투자가 항상 안전하지는 않다는 것을 시사합니다.

 

다른 형태의 투자도 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 주식 시장 지수도 하락할 때도 있지만 장기적으로는 상승하는 경향을 보입니다. 정부 채권 뮤추얼 펀드와 같은 안정적인 투자 옵션은 주택만큼 큰 투자가 필요하지 않으면서도 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 수 있습니다.

 

물론 주택은 필수적인 생활 공간이라는 점에서 다른 투자와는 다릅니다. 그러나 투자 관점에서만 본다면, 집은 특별히 뛰어난 투자 옵션이 아닐 수도 있습니다. 주택을 구매하지 못하더라도, 임대 주택에 거주하면서 다른 방식으로 재산을 증식하는 전략도 가능합니다.

 

미국 주택 시장의 현재 상황은 분명 어렵습니다. 하지만 주택 구매 조건은 시간에 따라 변화합니다. 최근에는 조건이 좋지 않았지만, 향후에는 개선될 가능성도 있습니다. 중요한 것은 주택 소유만이 재정적 안정과 부의 축적을 위한 유일한 방법이 아니라는 점을 인식하는 것입니다.

결국, 미국에서 주택을 구매하는 것은 여전히 많은 사람들의 목표이지만, 현실적인 어려움을 인정하고 대안적인 재정 계획을 고려하는 것도 중요한 시대가 되었습니다. 주택 시장의 변화는 단순히 구매 능력의 문제를 넘어, 미국 사회의 경제적 안정과 부의 분배에 대한 더 넓은 질문을 제기하고 있습니다.